O número de investidores interessados pelos fundos imobiliários vêm crescendo nos últimos meses. Entretanto, muitos investidores ainda não sabem como escolher um FII de tijolo (Fundo Imobiliário).
Pois, muitos costumam olhar somente para o Dividend Yield (DY).
Sendo assim, no artigo de hoje você irá aprender como escolher um bom FII de tijolo através de 5 pilares.
Mas antes de prosseguir para os pilares, você saberá o que são os fundos de tijolo.
O que é FII de tijolo?
Em resumo, os FII de tijolo são fundos que investem majoritariamente em empreendimentos imobiliários.
Em outras palavras, você pode ser dono de grandes empreendimentos físicos, tais como: os shoppings, as lajes corporativas, os galpões logísticos e industriais.
E ainda mais, os inquilinos são grandes empresas, tais como: a Ambev, Rede Globo, Lojas Renner, Magalu e entre outras.
Além disso, assim como os FII de papel, os FIIs de tijolo são obrigados, por lei, a distribuírem 95% dos seus ganhos semestralmente aos seus cotistas.
Entretanto, os FIIs fazem essa distribuição mensalmente.
Dessa forma, sendo um ótimo ativo para quem deseja ter uma renda mensal garantida.
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Como escolher FII de tijolo?
Basicamente, os principais pontos a serem observados na escolha dos fundos de tijolo são cinco. Conforme detalhados abaixo:
Ter uma boa Gestora – 1° pilar de como escolher FII
Em primeiro lugar, você tem que ter confiança na gestão do fundo. Pois é a gestão que comanda o fundo, fazendo o movimento de compra e venda dos imóveis.
Em resumo, uma boa gestão faz o FII ser bom. Analogamente, uma má gestão faz o fundo arruinar.
Mas como saber se a gestora do FII é boa? Olhe para os fundos que ela tem e se tem experiência com imóveis.
Além disso, verifique se a gestora costuma fazer emissões acima do valor patrimonial.
Pois, é de suma importância que as emissões sejam feitas igual ou acima do valor patrimonial.
Ser diversificado – 2° pilar de como escolher FII
Em segundo lugar, você tem que verificar se o FII é diversificado. Principalmente em imóveis.
Ainda mais, é bom ter uma diversificação em relação a localização e inquilinos. Pois quanto maior a diversificação, menores serão os riscos.
Nesse sentido, prestar muito atenção se um fundo imobiliário estiver concentrado em mais de 30% em um único imóvel.
Boa localização e qualidade dos imóveis – 3º pilar de como escolher FII
Em terceiro lugar, você tem que escolher os Fundos em que os imóveis tenham uma boa localização e sejam de boas qualidades.
Pois, os imóveis em boas localizações e de uma excelente qualidade dificilmente ficarão vagos.
E ainda mais, sempre serão valorizados.
Em resumo, busque FII de tijolo que tenham imóveis próximos de grandes centros urbanos e com fácil acesso. E ainda mais, sejam imóveis em boas qualidades.
Baixa vacância – 4º pilar de como escolher FII
Em quarto lugar, observe a vacância do fundo. Porque com vacância o fundo não estará entregando 100% da sua capacidade de receita.
Dessa forma impactando diretamente nos seus rendimentos mensais.
Então, verifique a vacância atual e além do seu histórico.
Além disso, se o pagamento dos dividendos são constantes.
Os fundos imobiliários com uma alta vacância merecem uma atenção especial.
Preço – Último Pilar
Por fim, verifique o preço do fundo.
Diferente das ações, os fundos imobiliários tem como precificar. Pois, devido ao pagamento mensal dos dividendos é possível saber se o preço do FII está de acordo com o valor que você deseja comprar.
Sendo assim, a precificação do FII é possível através da seguinte fórmula:
Preço teto = ((rendimento médio dos últimos 12 meses * 12) / ( taxa do tesouro mais longo + taxa de risco))*100.
Em seguida, veremos um exemplo na prática de como calcular o preço teto do FII HSLG11.
O HSLG11 é um fundo de logística novo, com gestão da HSI que pagou de dividendos R$ 0,58 por cota nos últimos três meses. Dessa forma, levando em conta que nos próximos meses pagará esse mesmo valor, utilizaremos 0,58 como rendimento médio.
Além disso, a taxa do tesouro mais longo (TESOURO IPCA+ 2055) é de 4,5%. E ainda mais, utilizaremos o cálculo do preço teto em três cenários de taxas de risco. Conforme abaixo:
Em primeiro lugar, com a taxa de risco 1 = ((0,58 * 12) / (4,5 + 1)) * 100 = R$ 126,55;
Em segundo lugar, com a taxa de risco 2 = ((0,58 * 12) / (4,5 + 2)) * 100 = R$ 107,08;
Por último, a taxa de risco 3 = ((0,58 * 12) / (4,5 + 3)) * 100 = R$ 92,80.
Entretanto, vale salientar que essa taxa de risco fica a seu critério, se vai utilizar e qual escolher. E a taxa do último tesouro fica disponível no site do tesouro direto.
Conclusão
Em conclusão, não é difícil escolher FII de tijolo.
Caso você adote os pilares abordados no artigo, certamente você estará comprando bons fundos imobiliários.
Contudo, vale ressaltar que você é livre para adotar outros critérios que você ache importante na escolha de um FII de tijolo.
Muito obrigado pela atenção e até a próxima.
Um forte abraço,
Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).
