Fundos de papel: Como escolher um bom FII de papel?

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Os fundos de papel são um tipo de fundos imobiliários (FIIs), assim como fundos de tijolo, FOFs e desenvolvimento.

Entretanto, cada tipo de FIIs operam de formas diferentes.

Portanto, no artigo de hoje você irá entender os seguintes tópicos:

  • O que são os fundos de papel?
  • O que é CRI?
  • Quais são os pontos fracos e fortes dos fundos de papel?
  • Como escolher um bom fundo de CRI?
  • Vale a pena comprar fundos de papel?

O que é um fundo de papel?

Os fundos de papel, ou de CRI (Certificado de Recibo Imobiliário), são fundos imobiliários que emprestam dinheiro para outras empresas através de CRIs.

Em outras palavras, os fundos pegam o dinheiro do cotista (investidor) e emprestam para outras empresas através de Certificado de Recibo Imobiliário.

Portanto, os empréstimos podem também ser feitos por LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e Letras Hipotecárias.

Sendo assim, os fundos de papel não investem em imóveis.

Vale ressaltar, que os empréstimos são baseados em garantias que podem ser imóveis ou outros tipos de bens, caso a dívida não seja paga, serão tomados.

A seguir, veremos o que é CRI.

O que é CRI?

O Certificado de Recibo Imobiliário são títulos de renda fixa de crédito privado que representam a promessa de um pagamento futuro referente a imóveis, regido pela Lei 9.514/1997.

Sendo assim, quem investe em CRI está ajudando a financiar o mercado imobiliário por meio de antecipação de créditos ao setor.

Na prática, funciona da seguinte forma:

  1. Uma construtora que tem um empreendimento imobiliário, vende as unidades que ainda estão em construção;
  2. A construtora, ao invés de esperar o pagamento das parcelas em sua totalidade, se antecipa e contrata uma securitizadora (companhia responsável por transformar essas dívidas em títulos de crédito, nos quais os investidores podem aplicar);
  3. Com isso, a construtora receberá dinheiro a partir disso, sem ter que esperar as parcelas.

Dessa forma, quando os fundos de papel investem em CRI, recebem em troca uma rentabilidade do valor investido em um determinado período de tempo, seja no vencimento da aplicação ou periodicamente.

Contudo, vale ressaltar que a remuneração dos CRI é previsível. Ou seja, ao comprar um título já é sabido como será calculada a rentabilidade.

Essa rentabilidade é uma taxa pré-fixada mais uma variação de um índice de inflação.

Você não conhece os índices de inflação? Então, tem um artigo no blog que pode lhe ajudar. Basta clicar neste link.

Quais são os pontos fracos e fortes dos fundos de papel?

Antes de prosseguirmos para o tópico de como escolher um fundo de papel, é importante que você entenda os pontos fortes e fracos dos fundos de papel. Conforme, detalhado abaixo:

Primeiramente, veja os pontos fortes dos fundos de CRI são:

  • Uma opção de ganho com empréstimos;
  • Também, é uma opção de ganhar dinheiro com o desenvolvimento imobiliário, através do empréstimo de dinheiro para as empresas que trabalham nessa área;
  • Além de ter uma reposição mensal da inflação.

Já, os pontos fracos dos fundos de papel são:

  • Riscos de problemas com o não pagamento do empréstimo, pois a execução das garantias levam tempo;
  • Por ter uma reposição mensal da inflação, o valor da cota não se valoriza com o tempo.

Em seguida, você irá ver os principais pontos que são levados em conta na hora da escolha de um fundo de CRI.

Como escolher um bom fundo de CRI?

Basicamente, os principais pontos a serem observados na escolha dos fundos de papel são quatro. Conforme detalhado abaixo:

Gestora

Em linhas gerais, o papel da gestora em fundos imobiliários é a base de tudo, pois ela é responsável por realizar as compras e vendas dos fundos.

Portanto, em fundos de papel é primordial ter 100% de confiança na gestora, pois não tem a segurança da existência do patrimônio físico. E como os fundos de papel são compostos por vários CRIs, dificilmente você, como investidor, irá conseguir estudar cada Certificado Recibo Imobiliário do fundo.

Diversificação

Os fundos de dívidas, ou de papel, tem que ser diversificado em CRI. Ou seja, não estar concentrado em apenas um CRI.

Sendo assim, diluindo os riscos em caso de um Default (quando o empréstimo não é pago).

Assim também, é bom uma diversificação em devedores e em indicadores da inflação (CDI, IPCA e IGP-M).

P/VP

Diferentemente dos fundos de tijolos, o P/VP (o preço sobre o valor patrimonial) em fundos de papel importa, porque o patrimônio do fundo é lastreado em reais e não em imóveis. Desta forma, são atualizados mensalmente.

Em outras palavras, quando o preço das cotas é menor que o seu valor patrimonial, significa que você estará comprando “mais dinheiro com menos”.

Portanto, para facilitar o entendimento do que é o P/VP, veja o exemplo didático abaixo:

Dessa forma, supondo que um fundo imobiliário tenha um valor patrimonial por ação (VP) é de R$ 120, já o preço por ação negociada no mercado (P) é de R$ 100. Desta forma, o P/VP seria de 0,83 (100/120=0,83).

Em outras palavras, com o exemplo acima, o cotista estaria comprando um fundo de CRI com desconto de 17% do seu valor patrimonial.

Sendo assim, o ideal é comprar fundos de papel que o P/VP estejam próximos a 1.

Boas garantias

Como você viu, os CRI são empréstimos feitos com garantias. Sendo assim, as garantias têm que ser boas.

Contudo, uma das formas de avaliar se o fundo tem boas garantias é através do LTV e da Duration. Sendo assim, quanto menor esses indicadores é bom.

O LTV é o preço do empréstimo/preço do imóvel de garantia.

E por fim, a Duration é o prazo em que o investidor irá retirar o dinheiro investido.

Vale a pena comprar fundos de papel?

Antes de tudo, vale ressaltar que este artigo não trata-se de indicação de compra e venda. Pois, não é o objetivo do blog.

Porém, como investidor de longo prazo, acredito que vale a pena o estudo dos fundos de papel na inclusão de uma carteira focada no longo prazo.

Pois, os fundos de CRI costumam entregar bons dividendos.

Então, você quer conhecer mais sobre os fundos imobiliários e conhecer outros tipos? Então, tem um artigo no blog que pode lhe ajudar. Basta clicar neste link.

Muito obrigado pela atenção e até a próxima.

Um forte abraço,

Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).

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