O que são os fundos imobiliários? Quais são os riscos?

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A quantidade de investidores em fundos imobiliários vem tendo um aumento significativo nos últimos meses. Pois, muitos enxergam como o caminho mais tranquilo para entrar na renda variável, tendo em vista a sua simplicidade de analisar e a familiaridade do brasileiro com os imóveis.

Entretanto, muitos investidores não param para analisar quais são os seus riscos.

Portanto, no artigo de hoje veremos os seguintes tópicos:

  • O que são os fundos imobiliários?
  • Os tipos de fundos imobiliários
  • Quais os segmentos dos fundos imobiliários?
  • Como os fundos imobiliários crescem?
  • Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

O que são os fundos imobiliários?

Os Fundos imobiliários, ou os FIIs, surgiram da junção do mercado imobiliário com o mercado financeiro. Ou seja, é um ativo de renda variável.

Os FIIs, também como são conhecidos, são regidos pela lei n° 8.668.

Esta lei garante que os Fundos imobiliários, são obrigados a distribuir 95% dos lucros com os cotistas do fundo.

Todavia, as gestoras repassam o lucro mensalmente.

Os FIIs são compostos pela gestora, administradora e os cotistas. Em seguida, descrevo a função de cada um:

  • Gestora: É a que comanda o fundo. Em resumo, é responsável pelas compras e vendas dos imóveis.
  • Administradora: É uma empresa que cuida do dia a dia do fundo, ou seja, cuida mais da parte burocrática. Tendo a sua principal função defender os direitos dos cotistas.
  • Cotistas: São os investidores que compraram as cotas do fundo, ou seja, passaram a ser sócios dos imóveis que pertencem ao fundo.

Em resumo, os fundos imobiliários funcionam como um investimento coletivo, é como se várias pessoas estivessem juntas comprando imóveis. Eles são divididos em pequenas partes, que são chamadas de cotas.

Os tipos de fundos imobiliários

De acordo com o principal tipo de investimento que realizam, os FIIs recebem uma classificação informal de:

  • Tijolo: São fundos focados em empreendimentos físicos. Assim, os cotistas recebem aluguéis mensais dos imóveis.
  • Desenvolvimento imobiliário: São fundos que têm o foco no desenvolvimento, eles trabalham diretamente nas construções e venda dos imóveis. Assim, os cotistas recebem o lucro dessas vendas.
  • Fundos de papel: São fundos que têm como estratégia investir em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Assim, os cotistas recebem os juros destes empréstimos financeiros. Que são atrelados aos indexadores da inflação.
  • Fundos de Fundos (FOFs): São fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários. A gestora tem um papel muito ativo. Assim, os cotistas recebem os rendimentos gerados pelos fundos ou do lucro das vendas dos ativos que fazem parte do FOF.

Portanto, para prover transparência aos investidores a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais), classificou os FIIs quanto ao objetivo e o tipo de gestão.

Objetivo

Desenvolvimento para renda

São fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento ou incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.

Desenvolvimento para venda

Em resumo, são fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros.

Renda

Em suma, são fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.

Títulos e valores mobiliários

Em resumo, são fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em títulos e valores mobiliários como: ações, sociedades do setor imobiliário, LCI e CRI.

Híbrido

Certamente, são fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.

Gestão

Passiva

São os fundos que especificam em seus regulamentos o imóvel ou o conjunto de imóveis que comporá sua carteira de investimento ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.

Ativa

São todos os fundos que não seguem os critérios da gestão passiva.

Todavia, o tipo ANBIMA se dá pela junção dos dois níveis, objetivo e gestão. Ou seja, o fundo pode ser Renda Gestão Ativa, como é o caso do HLOG11.

Quais os segmentos dos fundos imobiliários?

Em seguida, veremos os três principais segmentos dos fundos de renda, ou tijolo.

Shopping Centers

Os Shoppings refletem hábitos de consumo que variam entre regiões, faixa etária e localização. Não sendo apenas um centro de compras.

Afinal, eles estão se transformando cada vez mais em espaços de lazer e conveniência.

As fontes de receita de um shopping vêm dos aluguéis e participação do faturamento das lojas, e também dos estacionamentos.

Portanto, para gerar receitas depende da capacidade de atrair pessoas.

Em seguida, os fundos mais conhecidos da bolsa nesse segmento, são:

  • Hedge Brasil Shopping (HGBS11);
  • XP Malls FII (XPML11);
  • Vinci Shopping Centers (VISC11).

Galpões Logísticos e Industriais

Esse é um segmento muito explorado dentre os imóveis geradores de renda. Pois, geralmente possuem contratos longos.

A maioria dos galpões logísticos e industriais estão localizados no entorno de grandes cidades, com fácil acesso.

Em seguida, os fundos mais conhecidos da bolsa nesse segmento, são:

  • CSHG Logística (HGLG11);
  • XP Log (XPLG11);
  • RBR LOG (RBRL11).

Lajes corporativas ou escritórios

Em resumo, são imóveis de alto padrão alugados para grandes empresas.

Alguns fundos investem em vários empreendimentos ou em um único empreendimento alugado para vários inquilinos.

Enquanto, outros investem em um único imóvel com apenas um inquilino. O aluguel, em geral, é fixo e corrigido anualmente pela inflação.

Em seguida, os fundos mais conhecidos da bolsa nesse segmento, são:

  • CSHG Real Estate (HGRE11);
  • CSHG Prime Offices (HGPO11);
  • BTG Pactual Corporate Office (BRCR11).

Como os fundos imobiliários crescem?

É pouco provável que um investidor que goste de dividendos não se encante com os fundos imobiliários. Pois, os FIIs distribuem 95% dos lucros com os cotistas e os outros 5% ficam retidos.

Certamente, o valor retido é usado para fazer manutenções recorrentes ou pequenas atualizações nas propriedades. Dessa forma, este valor não é suficiente para o seu crescimento.

Sendo assim, vale destacar, que os FIIs têm severas restrições normativas para contrair dívidas para crescer.

Portanto, a forma de crescimento de um FII é através de uma emissão de novas cotas.

Desta forma, o fundo consegue recursos necessários para a realização de aquisições com a finalidade de ampliar o portfólio.

Quais são os riscos dos fundos imobiliários?

Como todo tipo de investimento, os fundos imobiliários têm os seus riscos atrelados. Conforme, é listado abaixo:

  • Desvalorização da cota: Como é um ativo de renda variável, o preço das cotas oscilam diariamente na bolsa de valores.
  • Inadimplência: O fundo corre o risco dos inquilinos não pagarem os aluguéis.
  • Vacância: Não é garantido que todos os imóveis do fundo serão alugados.

Sendo assim, acontecendo um dos risco acima citado, afetará o rendimento pago aos cotistas.

Entretanto, existem vários meios de mitigar esses riscos. Ou seja, saber que é um investimento para o longo prazo, escolher bons fundos e diversificar a carteira de investimentos.

Conclusão

Em resumo, os fundos imobiliários são um excelente ativo para quem tem visão de longo prazo e deseja receber mensalmente uma renda.

Bem como, só com apenas os fundos imobiliários lhe garantem uma boa diversificação. Por tanto, recomendo, acredito que eles trabalham em perfeita sintonia com as ações e outros tipos de investimentos.

Com o propósito de garantir um maior aprofundamento sobre os fundos imobiliários, separei dois artigos de parceiros:

  • O primeiro, para quem quer saber como comprar um fundo imobiliário. Clique aqui
  • O segundo, para quem quer saber se vale a pena investir em fundos imobiliários. Clique aqui

Muito obrigado pela atenção e até a próxima.

Um forte abraço,

Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).

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