XPML11: XP Malls FII ainda vale a pena?

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O XP Malls FII é o maior Fundo imobiliário do segmento de shopping da bolsa de valores em números de cotistas, com 254 mil cotistas. Entretanto, devido aos impactos da pandemia nos FIIs de shopping, muitos investidores têm questionado se ainda vale a pena investir no XPML11?

Então, no artigo de hoje, iremos abordar os seguintes tópicos:

  • XPML11 o que é?
  • Composição da carteira do XP Malls
  • XPML11 dividendos
  • XPML11 cotação
  • XP Malls (XPML11) ainda vale a pena?

Contudo, vale ressaltar que este artigo não se trata de indicação de compra ou venda de ativos.

Sendo assim, o artigo é somente para fins educativos.

XPML11 o que é?

O XPML11 é um fundo que investe majoritariamente em shopping centers. Portanto, é um FII de shopping, sendo assim, pela a ANBIMA é classificado como de FII de Renda de Gestão Ativa – Shopping.

O XP Malls FII teve o seu IPO (Oferta Pública Inicial) em dezembro de 2017, portanto trata-se de um fundo novo na bolsa, com apenas 3 anos de operação. Porém, tem crescido muito durante esse tempo e hoje é o fundo de shopping com maior número de cotistas da bolsa brasileira.

A gestora do XPML11 é a XP Asset Manager e a administradora do fundo é a BTG Pactual. Dessa forma, o cotista paga 0,75% ao ano de taxa de administração e ainda mais o fundo cobra taxa de performance de 20% do excedente ao benchmark (IPCA + 6,0% a.a).

De acordo com o relatório gerencial de março, o fundo tem 254.134 cotistas. Enquanto, o segundo FII de shopping em números de cotistas tem 190.766 (VISC11).

Além disso, o XP Malls FII possui um valor patrimonial e de mercado, respectivamente, de aproximadamente R$ 2 bilhões e R$ 1,9 bilhões. Como resultado disso, o XPML11 é o maior FII de shopping em valor patrimonial.

Pensando em facilitar na hora da declaração do imposto de renda, o CNPJ do fundo (XPML11 CNPJ) é 28.757.546/0001-00. Contudo, quer ter facilidade na hora da declaração do imposto de renda e ainda gerenciar a sua carteira de investimentos? Clique aqui!

E por fim, caso queira fazer contato com o RI (XPML11 RI) o e-mail de contato é ri@xpasset.com.br

Em seguida, veremos a composição da carteira do XP Malls FII.

Composição da carteira do XP Malls

De acordo com o relatório gerencial de março, o patrimônio do XP Malls está distribuído da seguinte forma:

  • 89% do patrimônio em imóveis físicos (shopping centers);
  • 5,1% em CRI;
  • 2,9% em renda fixa e outras aplicações de caixa;
  • 2,0% a receber, referente a venda do Shopping Parque Belém;
  • 0,4% em FII de shopping.

Apesar de ser um percentual baixo, vale ressaltar que o XPML11 detém cotas de outros fundos de shopping, tais como o: HGBS11, VISC11 e HSML11.

Por isso, talvez você goste deste artigo: HSML11 – HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

O XPML11 tem ao todo 12 shopping centers em seu portfólio, dessa forma tendo um ABL (Área Bruta Locável) próprio de 103.308 m². Sendo São Paulo com 7 shoppings, Rio de Janeiro com 2 e os Estados do Amazonas, Bahia e Rio Grande com 1, conforme a figura 1.

Contando com o Cidade Jardim Shops, localizado em São Paulo, que foi inaugurado em novembro/20, mas ainda aguarda a conclusão da aquisição.

shoppings XPML11
Figura 1: Shopping centers do XPML11. Fonte: Relatório gerencial (março/21).

Ainda mais, vale destacar que o XP Malls tem uma boa diversificação regional dos ativos e de administradores do shoppings, responsáveis por cuidar do dia a dia dos shoppings centers.

Dessa forma, 62% da ABL no Sudeste, 25% no Nordeste e 13% no Norte do Brasil.

Entretanto, vale ressaltar que a participação do XPML11 nos shoppings de seu portfólio é baixa, ou seja, não é o dono majoritário dos shoppings.

Só para exemplificar melhor, a maior participação do XP Malls é no Catarina Fashion Outlet com 49,99%.

XPML11 dividendos

Os fundos imobiliários são obrigados a distribuírem 95% do lucro com os cotistas semestralmente, contudo é uma prática do mercado pagar mensalmente.

Quer saber mais sobre os fundos imobiliários? Então, acesse a este artigo: O que são os fundos imobiliários? Quais são os riscos?

Desse modo, nos anos de 2018 e 2019, respectivamente, o XPML11 pagou R$ 5,55 e R$ 7,07 por cota (XPML11 status invest).

Entretanto, em 2020, o fundo pagou somente R$ 3,13 por cota, certamente, devido aos impactos da pandemia. Pois, os shopping centers foram os que mais sofreram.

Então, acesse o artigo em destaque para ter uma compreensão melhor do momento atual dos FIIs de shopping e saber como funciona o XPML11: FIIs de Shopping: Como estão atualmente?

Em seguida, na figura 2 iremos analisar o histórico dos dividendos do XP Malls pagos nos últimos 12 meses.

Figura 2: Dividendos do XPML11 nos últimos 12 meses. Fonte: Relatório Gerencial (março/21).

Conforme vimos na figura 2, nos meses de março e abril de 2020 o fundo ficou sem pagar rendimentos, isto deve-se ao fechamento total dos shoppings. Porém, com a abertura dos shoppings, através de medidas restritivas, os dividendos do XPML11 começaram a ser distribuídos.

Em termos de Dividend Yield anual (DY) do XPML nos últimos 12 meses foi de 3,08%, como resultado, ficou atrás do MALL11, HSML11 e VISC11.

Contudo, em março o XP Malls pagou R$ 0,25 por cota para os detentores de cotas em 18 de março de 2021 (data com XPML11).

O próximo pagamento do XP Malls será de apenas R$ 0,15, que serão pagos no dia 23 de abril de 2021 com data com 15 de abril de 2021, dessa forma correspondendo a um DY de 0,14%.

Por fim, é bom destacar que a atual vacância do XPML11 é de 5,2% e a inadimplência é de 8,4%. Pois, é um dos fatores que impactam diretamente nos rendimentos do fundo.

XPML11 cotação

Então, neste tópico, vamos falar a respeito do histórico da cotação do XP Malls FII. Para isso, vamos utilizar o gráfico de cotação do Google Finance, conforme a figura 3.

Mas antes disso, vale ressaltar que o valor do IPO do XPML11 foi de R$ 100,00.

Figura 3: Histórico de cotação do XPML11. Fonte: Google Finance.

Desde o IPO, a cota do XPML11 valorizou 7,20%, ou seja, valorizou R$ 7,20 por cota. Além disso, observando a figura 3, podemos concluir que as cotas do XP Malls tiveram uma forte queda no começo de 2020, justamente no início da pandemia.

Desse modo, a máxima da cotação do XP Malls durante os últimos anos foi de R$ 144,50, registrada em 03/01/2020. Por outro lado, a mínima foi de R$ 77,51 registrada no dia 20/03/2020.

Entretanto, nos últimos 12 meses a cota valorizou 16,58% e no último mês 2,73%. Ou seja, isso mostra a confiança do mercado no XP Malls.

Até o momento da elaboração deste artigo, a cota do XPML11 estava sendo negociada na B3 por R$ 107,20.

XP Malls (XPML11) ainda vale a pena?

Antes de mais nada, quero informar que a bolsa de valores é cíclica e logo os fundos de shopping irão se recuperar.

Dessa forma, pela gestão que tem e pelo portfólio, acho válido estudar o XPML11 para fins de composição de uma carteira diversificada de fundos imobiliários. Todavia, volto a frisar que este artigo não trata-se de recomendação de compra, pois só você é capaz de decidir quais ativos irão compor a sua carteira de investimentos.

Sendo assim, na minha opinião de investidor a longo prazo, sim, vale a pena estudar o XPML11 detalhadamente.

Ainda não sabe como escolher um fundo imobiliário? Clique aqui.

Por fim, muito obrigado pela atenção e até a próxima.

Um forte abraço,

Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).

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