Os FIIs de shopping centers são fundos imobiliários do tipo tijolo, que tem como foco comprar parcialmente ou totalmente imóveis destinados aos shopping centers.
Portanto, como já sabemos, os shopping foram muito afetados com a pandemia do novo Coronavírus (COVID 19), pois tiveram que suspender as suas atividades.
Então, no artigo você verá como estão os dos FIIs de shopping.
O que são os fundos de shopping?
Primeiramente, é primordial saber o que são os fundos imobiliários de shopping.
Dessa forma, os FIIs de shopping centers são fundos imobiliários tem como objetivo auferir renda através da aquisição e exploração de ativos imobiliários na forma de shopping centers.
Portanto, vale salientar que alguns fundos possuem mais de um shopping em seu portfólio, como é o caso do HGBS11, XPML11, HSML11, VISC11 e MALL11. Dessa forma, são denominados de FIIs de Shopping Multiativos.
Em contrapartida, alguns fundos possuem apenas um shopping em seu portfólio, como é o caso do ABCP11, PDQP11, FVPQ11, HPDP11 e FIGS11. Sendo assim, são denominados de FIIs de Shopping Monoativos.
Contudo, os últimos movimentos no mercado imobiliário estão transformando cada vez mais os fundos em multiativos.
Pois, é uma exigência do mercado que a gestão dos FIIs seja cada vez mais ativa, tendo em vista que os fundos multiativo estão sempre aumentando o seu portfólio, enquanto o mono segue exclusivamente um shopping na carteira.
Como os FIIs de shopping centers ganham dinheiro?
As principais fontes de receitas dos fundos de shopping são os aluguéis das lojas, a participação no faturamento das lojas e dos estacionamentos.
Contudo, alguns FIIs ainda obtêm ganhos com operações de venda outros fundos imobiliários.
Devido a pandemia da COVID-19, a circulação de pessoas em espaços públicos ficou proibida. Dessa forma impactando e muito a receita dos FIIs de Shopping.
Pois, os fundos de shopping dependem do consumo e circulação das pessoas em seus ativos. Sendo assim, impactando diretamente no pagamento dos dividendos.
A seguir, veremos os impactos da COVID-19 nos FIIs de shopping.
Impactos do COVID-19 nos FIIs de shopping
Os impactos da pandemia foram muito fortes nos shoppings, pois no início da pandemia do novo coronavírus as operações foram suspensas e depois retornaram com restrições. Dessa forma, houve uma queda brusca nas vendas.
Inegavelmente, tais medidas afetam os FIIs de shopping, tendo em vista que as principais receitas desse segmento são a participação nas vendas das lojas e do lucro dos estacionamentos, além do aluguel das lojas e quiosques.
Sendo assim, impactaria diretamente no FIIs de shopping.
Em seguida, você verá mais detalhes sobre os impactos.
Queda nas vendas dos shopping centers
A princípio, o principal impacto foi nas vendas.
Pois com o início da pandemia, os shopping passaram por período de fechamento e depois funcionando de forma restrita.
Com a figura 1 você irá ver um comparativo do ano de 2020 em relação ao de 2019.
Conforme demonstrado na figura 1, você é possível acompanhar os dados antes da pandemia, durante o fechamento, o processo de reabertura e com o funcionamento restrito dos shoppings.
A princípio, o pior momento foi durante o mês de abril, durante o fechamento, tendo uma queda de mais de 89% nas vendas, em comparativo com o ano de 2019.
Contudo, após o processo de reabertura, funcionando com restrições, a diferença foi diminuindo mês a mês, chegando a ter em dezembro um valor negativo de 16,9%.
Todavia, a média anual foi de uma queda de 33,2% das vendas em relação ao ano anterior.
Queda no pagamento dos dividendos dos FIIs de Shopping
Certamente com a queda das vendas, impactaria no pagamento dos dividendos nos fundos de shopping. Conforme, é detalhado na figura 2.
Dessa forma, o Yield dos FIIs de shopping ficaram em média de 2,82% ao ano. Enquanto, a média dos FIIs monoativos foi de 2,60%.
Sendo assim, o Yield dos fundos que tem mais de um shopping no portfólio foi maior do que aqueles que têm apenas um.
E ainda mais, com a incerteza do mercado sobre os FIIs de shopping. Eles estão com o preço descontado em relação ao valor patrimonial. Portanto, tendo um P/VP (Preço sobre valor patrimonial) de 0,95.
FIIs de shopping: Segmento do mercado imobiliário com o pior retorno em 2020
Inegavelmente que após o fechamento dos shoppings e com isso a diminuição e até suspensão do pagamento de dividendos de alguns fundos imobiliários, as cotas dos FIIs de shopping começaram a desabar.
Então, o resultado da indústria dos fundos de shopping foi a pior dentre os segmentos do mercado imobiliário.
Na figura 3 você irá ver o desempenho dos segmentos dos fundos imobiliários.
De modo geral o mercado dos fundos imobiliários sofreu muito em 2020, entretanto é inegável que com o fechamento dos shoppings, os FIIs de shopping sofreram mais, tendo um retorno negativo de 22%.
Enquanto o IFIX (Índice de fundos dos investimentos imobiliários) teve um retorno negativo de 10,2%.
Redução no volume captado
Neste tópico, você terá uma visão geral sobre a captação do mercado dos fundos imobiliários dos anos de 2019, 2020 e 2021. Para que você possa entender melhor os impactos e lógico com ênfase ao mercado dos FIIs de shopping.
Em primeiro lugar, você irá ver a figura 4 com os dados do ano de 2019.
Conforme visto na figura 4, o volume captado do mercado dos fundos imobiliários em 2019 foi de R$ 35,5 bilhões. Sendo os FIIs de shopping responsável por 18% desse montante.
Em segundo lugar, você irá ver a figura 5 com os dados do ano de 2020.
Já em 2020, o volume captado pela indústria dos fundos imobiliários foi de 35 bi, com uma diferença de R$ 5 milhões. Todavia, os FIIs de shopping tiveram apenas 2% desse montante. Portanto, houve uma queda de 16% na participação.
Finalmente, você irá ver a figura 6 com os dados do ano de 2021.
Conforme visto na figura 6, em 2021 já foram captados ao todo um total de 14,3 bilhões. Contudo, desse montante nada relacionado aos FIIs de shopping.
Dessa forma, houve uma queda significativa no volume captado nos últimos dois anos na indústria dos shoppings.
Aumento da vacância nos fundos de shopping
Por fim, uma das consequências seria o aumento da vacância.
Em outras palavras, aumento das lojas disponíveis para serem alugadas.
Na figura 7, você conseguirá ver o quanto cresceu a vacância dos FIIs de shopping no ano de 2020.
Conforme visto na figura 7, nos últimos 5 anos, o ano de 2019 foi o melhor, com uma vacância de 4,7%.
Já em 2020 praticamente dobrou a vacância.
Pois, saltou de 4,7% para 9,3%. Sem dúvidas, o pior dos últimos 5 anos.
Conclusão
Em conclusão, o cenário atual dos fundos de shopping é muito desafiador, porém estão sabendo contornar a situação, mas ainda há muito que se fazer.
Pois, ainda estamos distantes de voltar ao que era antes da pandemia, porém com o avanço da vacinação as coisas tendem a se resolver. Porque as pessoas começarão a circular e com certeza entre os locais mais desejados estão os shopping centers.
Enquanto isso ainda não chega, os shopping terão que saber contornar a situação das vacâncias e das inadimplências dos lojistas.
Muito obrigado pela atenção e até a próxima.
Um forte abraço,
Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).
