Quando os fundos imobiliários vão em busca de imóvel para compra. Um fator muito importante na decisão é o cap rate. Portanto, muitos investidores ainda não sabem como calcular cap rate.
Antes de tudo, vale salientar que os gestores dos fundos imobiliários não só visam o cap rate. Bem como, a região e a qualidade do imóvel.
Então, no artigo de hoje, veremos os seguintes tópicos:
- O que é Cap Rate?
- Qual a importância da Taxa de Capitalização para os fundos imobiliários?
- Como calcular Cap Rate?
- Qual o Cap Rate ideal de um FII?
O que é Cap Rate?
A Taxa de capitalização, ou cap rate, é uma indicador usado para justificar a compra de um imóvel.
Em resumo, o cap rate é uma taxa, em percentual, que indica o retorno anual que se espera de em uma propriedade de investimento imobiliário.
Qual a importância da Taxa de Capitalização para os fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários sempre estão em busca de bom ativos, em boas regiões, bons inquilinos e ótimos contratos, pois geraria aos cotistas rendimentos mensais, sem maiores problemas.
Outra busca recorrente dos FIIs são de imóveis em baixa valorização, que tendem a se valorizar com o decorrer do tempo. Portanto, o Cap rate se faz importante. Sendo assim, No tópico seguinte, ficará melhor o entendimento sobre a importância.
Como calcular Cap Rate?
A fórmula do cap rate é a seguinte:
Cap rate = aluguel anual / valor total do ativo.
Só para exemplificar, um fundo imobiliário comprou um imóvel por R$ 600 mil, tendo um aluguel mensal de 10 mil. Qual seria o cap rate?
Em primeiro lugar, teremos que achar o valor do anual do aluguel. Portanto, multiplicaremos 5 mil x 12 (equivalente a 12 meses). Dessa forma, teríamos um aluguel anual de 60 mil.
Em seguida, após achar o valor anual do aluguel, dividiremos pelo valor total do imóvel. Dessa forma, o Cap rate seria:
Cap rate = 60 mil / 600 mil = 0,10. Como a taxa é em percentual, multiplicaremos por 100. Ou seja, 10% de cap rate.
Dessa forma, o fundo receberia anualmente 10% do valor investido. Assim, levaria 10 anos para receber todo o valor investido no imóvel.
Portanto, quanto maior o cap rate é melhor.
Qual o Cap Rate ideal para um FII?
Antes de tudo, já é sabido que quanto maior a taxa de capitalização é melhor.
Atualmente, alguns fundos imobiliários vem buscando ter um cap rate de 8% a 10%.
Porém, o valor depende muito dos riscos atrelados. Por exemplo, o risco em desenvolver um imóvel é muito maior do que comprar já pronto para uso. Pois, existem atrasos nas obras.
Sendo assim, ter um cap rate de 8% a 10% para um imóvel já pronto, é considerado bom.
Enquanto, para desenvolver é bom ter um Cap rate acima de 12%.
Por fim, para o cotista é melhor um cap rate alto do que um dividend yield alto.
Sendo assim, agora que já sabe calcular cap rate, observe as transações dos FIIs do qual você é cotista.
Muito obrigado pela atenção e até a próxima.
Um forte abraço,
Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).
