O VISC11 é o segundo maior Fundo Imobiliário do segmento de shopping da bolsa de valores em números de cotistas (194 mil), atrás somente do XPML11. Por isso, muitos investidores buscam a diversificação da carteira se vale a pena o fundo de Shopping da Vinci.
Desse modo, no artigo de hoje, iremos fazer uma análise a respeito do VISC11.
Entretanto, vale ressaltar que este artigo não trata-se de recomendação de compra.
Antes de mais nada, vamos saber o que é VISC11.
O que é VISC11?
O VISC11 é um fundo que investe maioritariamente em shopping centers. Dessa forma, é um FII de shopping, sendo assim pela ANBIMA classificado como FII Renda Gestão Ativa – Shopping.
O Vinci Shopping Centers FII teve o seu IPO (Oferta Pública Inicial) em Agosto de 2013, portanto trata-se de um fundo experiente da bolsa, tendo em vista que muitos fundos tiveram o IPO recentemente.
A gestão do VISC11 é feita pela Vinci Real Estate e a administradora é a BRL Trust. Dessa forma, o cotista paga 1,35% ao ano de taxa de gestão e administração.
De acordo com o último relatório gerencial, o fundo tem 194.012 cotistas. Como resultado disso, o é o segundo maior FII de Shopping em números de cotistas, ficando atrás somente do XPML11.
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Além disso, o Vinci Shopping Centers FII possui um valor patrimonial e de mercado, respectivamente, de aproximadamente de R$ 1,7 bilhão e 1,5 bilhão. Como resultado, o preço negociado no mercado tem um deságio de 12%, pois o P/VP é de 0,88.
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E ainda mais, pensando em facilitar o imposto de renda, o VISC CNPJ é 17.554.274/0001-25.
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E por fim, caso queira entrar em contato com o VISC11 RI o e-mail é ri@vincishopping.com.br e ainda mais você pode se cadastrar no mailing do fundo e receber no seu e-mail notícias a respeito do Vinci Shopping Centers FII, para isso, basta clicar aqui e fazer o seu cadastro.
Em seguida, veremos o portfólio do Vinci Shopping Centers.
Portfólio VISC11
O fundo possui quatro estratégias de investimentos, a ser detalhado em seguida, que na visão do gestor geram valor de longo prazo para o fundo.
Estratégias e vantagens competitivas:
- Shopping Maduros e Dominantes: Os shoppings maduros geram maiores vendas aos seus lojistas presentes em função de seu elevado fluxo de consumidores cativos e, com isso, apresentam um aluguel mais elevado;
- Localização Estratégica: A boa localização do shopping gera um valor de longo prazo por servir de forma estratégica à integração do varejo físico ao e-commerce;
- Estratégica Flexível de Aquisição: Podendo adquirir shoppings centers em todas as regiões do país e participações que variam desde controle de cada shopping até participações minoritárias.
- Parcerias Estratégica com Administradores: A pluralidade de administradores proporciona o acesso a diferentes modelos de gestão, possibilitando o intercâmbio de melhores práticas entre os ativos do Fundo.
De acordo com as estratégias adotadas pela gestão do fundo, o VISC11 tem em seu portfólio um total de 15 shopping centers em 10 diferentes estados, desse modo, representando um ABL (Área Bruta Locável) de aproximadamente de 158,9 mil m².
A Receita Líquida Operacional (NOI) do VISC11 está concentrado em 4 shoppings, que representam um total de 56% do NOI do fundo: Prudenshopping-SP (18%), Praia da Costa-ES (14%), Iguatemi Fortaleza-CE (12%) e Ribeirão Shopping-SP (12%).
Além disso, podemos destacar que existe uma boa diversificação em relação ao NOI por estado, pois a maior concentração é no Estado de São Paulo com 39%. E ainda mais, existe uma diversificação por administrador.
Em seguida, iremos analisar os dividendos do Vinci Shopping Centers FII.
VISC11 Dividendos
Antes de mais nada, é bom salientar que os os fundos imobiliários são obrigados a distribuírem 95% do lucro com os cotistas semestralmente, contudo é uma prática do mercado pagar mensalmente.
Quer saber mais sobre o funcionamento dos fundos imobiliários? Então, acesse este artigo: O que são os fundos imobiliários? Quais são os riscos?
Dessa forma, nos anos de 2018 e 2019, respectivamente, o VICS11 pagou R$ 7,30 e R$ 7,93 por cota. (Fonte: VISC11 status invest).
Entretanto, em 2020, veio a pandemia do novo coronavírus e afetou diretamente os rendimentos dos fundos de shopping. Desse modo, o Vinci Shopping Centers pagou somente R$ 4,15 por cota, ficando 52% abaixo do ano anterior.
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A Vinci detalhou no relatório gerencial a distribuição do VISC11 nos últimos 12 meses por cota, conforme demonstrado na figura 2.
Em termos de Dividend Yield Anual (DY) do VISC11 nos últimos 12 meses é de 3,82%, desse modo, entregando um rendimento médio mensal de R$ 0,34 por cota.
Contudo, o último rendimento pago pelo fundo foi no valor de R$ 0,35 por cota (Maio/2021), apresentando um DY de 0,32%.
Entretanto, o próximo provento do VISC11 será no valor de R$ 0,42 por cota, será pago no dia 15/07/2021 com data com 30/06/2021, com o resultado de um DY de 0,39%.
Então, podemos visualizar no curto prazo uma leve melhora nos resultados do fundo. Mesmo assim, é pra ficar atento a essa situação.
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VISC11 Cotação
Então, neste tópico, vamos falar a respeito do histórico da cotação do Vinci Shopping Centers FII. Para isso, vamos utilizar o gráfico de cotação do Google Finance, conforme a figura 3.
Nos últimos 5 anos, o valor da cota do VISC11 valorizou 4,46%, ou seja, valorizou R$ 4,54 por cota. Mas podemos observar que no começo de 2020 houve uma grande queda na cotação, justamente no início da pandemia. E ainda não voltou ao valor praticado antes da Covid-19.
Sendo assim, a máxima apresentada do Vinci Shopping Centers FII foi de R$ 144,50 em janeiro de 2020 e a mínima foi de R$ 77,50 em março do mesmo ano, ou seja, uma queda de 46%.
Contudo, o último preço negociado do VISC11 na B3 foi no valor de R$ 106,35.
Entretanto, é bom ressaltar que o objetivo dos fundos imobiliários é a renda, diferentemente das Ações.
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Por fim, iremos ver em seguida se o VISC11 vale a pena.
VISC11 vale a pena?
Certamente, o VISC11 vale a pena um estudo mais detalhado. Pois, é um fundo antigo, uma boa diversificação e uma estratégia bem definida pela gestão.
Além disso, tem participação em 15 shopping Centers espalhados por 10 Estados e em quatro regiões do País.
Todavia, volto a frisar que este artigo não trata-se de recomendação de compra, pois só você é capaz de decidir quais ativos irão compor a sua carteira de investimentos.
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Por fim, muito obrigado pela atenção e até a próxima.
Um forte abraço,
Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).
