Certamente, você já ouviu falar do KNRI11, pois trata-se de um dos fundos mais antigos da bolsa, juntamente com o HGBS11 e HGLG11. Porém, ultimamente a sua cotação vem caindo. Sendo assim, KNRI11 ainda vale a pena?
Entretanto, gostaria de informar que este artigo não trata-se de recomendação de compra ou venda.
Antes de prosseguirmos, você sabia que é preciso declarar os seus investimentos no imposto de renda? Confira uma ótima ferramenta que irá te ajudar na hora da declaração, aproveite e faça o teste gratuito no DomuApp.
O que é KNRI11?
Em primeiro lugar é importante saber do que se trata o fundo e quais são os seus objetivos.
O KNRI11 é um fundo Híbrido, ou seja, pode investir em imóveis e certificados de recebíveis imobiliários.
Entretanto, o objetivo do fundo é gerar renda de aluguel mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
A gestão do KNRI11 é feita pela Kinea e a administração fica a cargo da Intrag DTVM. Devido a esses serviços, o cotista do fundo paga uma taxa de 1,25% ao ano.
Então, talvez você goste deste artigo: KNSC11 – O novo FII de papel da Kinea.
O IPO (Oferta Pública Inicial) do Kinea Renda Imobiliária foi em Agosto de 2010. Ao longo desse tempo, o fundo tem atualmente 230 mil cotistas.
E ainda mais, um valor patrimonial de R$ 3,8 bilhões e um valor de mercado de R$ 3,2 bilhões. Dessa forma, sendo negociado com um P/VP de 0,85.
Outro fator importante é o CNPJ do KNRI11: 12.005.956/0001-65. Pois, é utilizado na hora da declaração do imposto de renda. Mas não se preocupe, o Domu faz isso por você.
Além disso, o e-mail do RI contato@kinea.com.br, para caso queira saber informações detalhadas do fundo.
Em seguida, iremos discutir a respeito dos imóveis do Kinea Renda Imobiliária.
KNRI11 imóveis
O KNRI11 investe em prédios corporativos e em galpões logísticos.
Sendo assim, o portfólio do fundo é composto por 21 propriedades, sendo 12 edifícios comerciais e 9 centros logísticos, correspondendo a uma área bruta locável de mais de 765 mil metros quadrados.
Na figura 1, poderá ser visto os nomes dos imóveis.
Vale ressaltar que um dos imóveis encontra-se em desenvolvimento, o Edifício Pinheiros 750, tendo uma expectativa de conclusão no primeiro semestre de 2026.
Os imóveis do KNRI11 estão concentrados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.
E ainda mais, a maioria dos contratos são atípicos (57% da receita) e a outra parte (43%) típico. Os reajustes dos contratos são feitos pelo IPCA (58%) e IGP-M (42%).
Caso queira obter mais informações a respeito dos imóveis, você pode acessar o site do KNRI11.
KNRI11 dividendos vale a pena?
Antes de mais nada, o investidor está interessado nos dividendos dos fundos imobiliários. Mas, não se pode apenas atentar para os dividendos e sim para outros fatores que você deve conferir, saiba como escolher um bom FII.
Todavia, iremos analisar neste tópico se os dividendos do KNRI11 vale a pena.
Desse modo, veremos o quanto foi pago de proventos nos últimos 4 anos, por cota.
Em 2018 e 2019, respectivamente, o cotista do Kinea Renda Imobiliária recebeu R$ 11,22 e R$ 8,88. E em 2020, foi um total de R$ 7,98.
Em seguida, irei detalhar os dividendos de 2021.
De janeiro até julho o fundo pagou mensalmente R$ 0,69 por cota, depois passou a pagar R$ 0,73 em agosto e nos últimos três meses um valor de R$ 0,77. Sendo assim, o dividendo médio mensal nos últimos 12 meses é de R$ 0,71 e um DY de 0,53%.
Como podemos observar, houve uma redução dos dividendos do KNRI11 nos últimos anos, todavia, nos últimos meses vem aumentando e inclusive com o pagamento dos dividendos de dezembro chegará próximo ao valor que foi distribuído em 2019.
Vale ressaltar que o dividendo de dezembro será pago em janeiro de 2022.
Entretanto, gostaria de compartilhar um gráfico, que pode ser visto na figura 2, mostrando a evolução do patrimônio líquido do fundo.
O valor patrimonial do KNRI11 saltou de R$ 2,2 bilhões em 2017, para R$ 3,8 bilhões em 2021, ou seja, um crescimento de 72%.
Sem dúvidas, a Kinea tem feito um bom trabalho no fundo.
Por que o KNRI11 caiu tanto?
Agora, uma pergunta que não quer calar: Por que o KNRI11 caiu tanto?
Antes de responder a pergunta, iremos ver o quanto a cotação do fundo caiu em 2021. Para isso, iremos utilizar o Google Finance.
Conforme podemos observar na figura 3, a cotação do Kinea Renda Imobiliária caiu 17,22%, ou seja, uma perda de R$ 27,67.
Entretanto, essa perda chegou a ser maior, pois no dia 30 de novembro a cotação foi de R$ 127,62. Hoje, a cota está sendo negociada no valor de R$ 133,00.
Então, por que o KNRI11 caiu tanto?
Existem vários fatores, em primeiro lugar, com o aumento da taxa SELIC muitos investidores acabam migrando os seus recursos para a renda fixa. Desse modo, resulta na desvalorização na cotação dos fundos imobiliários e outros ativos de renda variável.
Outro ponto importante a se considerar, é o ciclo do mercado dos fundos imobiliários, como os fundos de papel estão distribuindo altos dividendos, como é o caso do HCTR11, DEVA11 e IRDM11.
Há a migração dos investidores de FIIs que não estão pagando altos rendimentos, para outros fundos que estão pagando rendimentos mais atrativos.
E sem dúvidas, o que impactou negativamente nos dividendos do KNRI11 foi a vacância física e financeira do fundo, que atualmente é de 3,19% e 7,69%, respectivamente.
Contudo, esses valores chegaram a beirar a casa dos dois dígitos.
Na minha visão, esses foram os principais fatores de forma resumida.
Entretanto, vale ressaltar que todos esses fatores têm a ver com o emocional dos cotistas. Pois, o fundo tem uma boa gestão, histórico e bem diversificado.
KNRI11 vale a pena?
E por fim, o KNRI11 vale a pena?
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Em suma, como foi analisado durante todo o artigo, o KNRI11 é um fundo antigo, a Kinea vem fazendo uma ótima gestão, tem 21 imóveis em seu portfólio, trazendo assim uma boa diversificação.
Sendo assim, o KNRI11 vale a pena um estudo detalhado e principalmente se for para compor uma carteira de investimentos focada no longo prazo.
Todavia, como foi informado no início do artigo, esta decisão é pessoal.
E por último, muito obrigado pela atenção e até a próxima.
Um forte abraço,
Jefferson Dias (Ativo na Bolsa).
